Les 6 erreurs qui coûtent le plus cher aux vendeurs au Québec en 2026 : un prix mal calibré, une déclaration du vendeur négligée, des frais sous-estimés, une maison mal préparée, une présence gênante aux visites et une mise en marché retardée. Voici comment les éviter, une à une.
1. Surévaluer le prix de vente dès la mise en marché
Fixer un prix trop élevé « pour voir » est l’erreur la plus coûteuse et la plus fréquente. Une propriété surévaluée s’use sur le marché : les premières semaines, celles où l’intérêt des acheteurs est le plus fort, s’écoulent sans offre sérieuse, puis chaque baisse de prix subséquente est interprétée comme un signal de faiblesse. Le juste prix se calibre à partir des ventes comparables récentes du secteur, pas du montant qu’on espère obtenir.
2. Négliger la déclaration du vendeur
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire depuis 2012 dès qu’un courtier immobilier participe à la vente d’une propriété résidentielle de moins de 5 logements, et il doit être signé avant même le contrat de courtage. Plusieurs vendeurs le remplissent à la légère ou omettent des informations qu’ils jugent mineures. Le principe est simple : on déclare ce que l’on connaît, on ne garantit pas ce que l’on ignore, mais une omission découverte après la vente peut mener à un recours de l’acheteur.
3. Sous-estimer les frais réels de la vente
Entre la commission du courtier (généralement 4 % à 5 % du prix de vente, taxes en sus — un taux négocié librement, non réglementé par l’OACIQ), le certificat de localisation (souvent entre 1 500 $ et 1 800 $ selon l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, avec un délai de 4 à 8 semaines à prévoir) et la quittance hypothécaire, les frais de vente surprennent encore beaucoup de propriétaires. Notre article Combien coûte vraiment vendre une maison au Québec en 2026? détaille chaque poste de dépense.
4. Ne pas préparer la maison avant les visites
Désencombrement, petites réparations, éclairage et propreté : ces détails semblent secondaires, mais ils influencent directement la première impression et donc le prix qu’un acheteur est prêt à offrir. Une maison qui demande de l’imagination pour être appréciée reçoit presque toujours des offres plus prudentes qu’une maison prête à être habitée.
5. Être présent pendant les visites
La présence du vendeur pendant une visite met presque toujours les acheteurs mal à l’aise et raccourcit le temps qu’ils passent réellement à évaluer la propriété. Ils hésitent à ouvrir les garde-robes, à discuter entre eux ou à poser des questions honnêtes au courtier. Laisser le champ libre au courtier permet une visite plus complète, et souvent une meilleure impression.
6. Attendre le moment parfait plutôt que le bon moment
Plusieurs vendeurs retardent leur mise en marché en attendant un signal parfait du marché qui n’arrive jamais. Comme on l’expliquait dans Le 1er juillet est passé : est-ce trop tard pour vendre cet été?, le bon moment dépend surtout de votre situation, du type de propriété et du secteur, pas d’une date magique sur le calendrier.
Questions fréquentes
La déclaration du vendeur est-elle obligatoire?
Oui, dès qu’un courtier immobilier participe à la vente d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements, le formulaire est obligatoire depuis 2012 et doit être signé avant le contrat de courtage. (Source : OACIQ)
Quelle est l’erreur de prix qui coûte le plus cher aux vendeurs?
Fixer un prix supérieur aux ventes comparables récentes du secteur, dans l’espoir de « voir venir » les offres. La propriété s’use pendant les premières semaines de mise en marché, moment où l’intérêt des acheteurs est le plus fort, et chaque baisse de prix subséquente est ensuite perçue comme un signal de faiblesse.
Faut-il être présent lors des visites de sa propriété?
Non. La présence du vendeur met généralement les acheteurs mal à l’aise, raccourcit la visite et les empêche de discuter ouvertement entre eux ou avec le courtier.
Vous pensez vendre bientôt? Évitons ensemble ces erreurs et discutons du bon prix et du bon moment pour votre propriété.
Une piscine creusée peut ajouter de la valeur à une propriété, mais rarement à la hauteur de son coût d’installation. Dans la majorité des cas au Québec, une piscine creusée récupère entre 30 % et 50 % de son coût lors de la revente, et son impact réel dépend énormément du secteur, du type d’acheteur visé et de l’état de la piscine.
Pourquoi la piscine n’est pas un investissement rentable en soi
Une piscine creusée coûte généralement entre 40 000 $ et 80 000 $ à installer, en plus de l’entretien annuel (produits chimiques, ouverture et fermeture, réparations). Contrairement à une cuisine rénovée ou une salle de bain refaite à neuf, la piscine ne fait pas l’unanimité : certains acheteurs la considèrent comme un attrait, d’autres comme une source de dépenses et de risques, particulièrement les familles avec de jeunes enfants ou les acheteurs qui n’aiment pas l’entretien.
Dans quels cas la piscine aide vraiment à vendre
- Secteurs chauds l’été et grands terrains : une piscine bien intégrée au paysagement devient un vrai atout différenciateur.
- Propriétés haut de gamme : dans certains segments de prix, l’absence de piscine peut même désavantager une propriété face à la concurrence.
- Piscine récente et bien entretenue : une piscine en fin de vie (structure, liner, système de filtration à remplacer) peut au contraire faire fuir des acheteurs qui anticipent des coûts de remplacement.
Faut-il retirer sa piscine avant de vendre?
Dans la grande majorité des cas, non. Le retrait d’une piscine creusée coûte cher et n’est justifié que si la structure est dangereuse ou irrécupérable. La meilleure stratégie reste généralement de bien entretenir la piscine existante et de la mettre en valeur dans les photos et visites plutôt que d’investir pour l’enlever ou la remplacer.
Vous vous demandez comment votre propriété (piscine incluse) se positionne sur le marché actuel?
Questions fréquentes
Une piscine hors terre a-t-elle le même effet qu’une piscine creusée?
Non. Une piscine hors terre est généralement perçue comme un ajout temporaire et a très peu d’impact sur la valeur de revente, contrairement à une piscine creusée qui fait partie intégrante de l’aménagement du terrain.
Est-ce que l’assurance habitation coûte plus cher avec une piscine?
Oui, généralement. La prime d’assurance augmente pour couvrir le risque de responsabilité civile accru associé à une piscine, ce qui est un facteur que plusieurs acheteurs prennent en compte.
Quel est le meilleur moment pour vendre une propriété avec piscine?
Le printemps et l’été sont généralement les meilleurs moments, puisque la piscine peut être vue en fonction et que les acheteurs se projettent plus facilement dans son utilisation pour la saison à venir.
Vendre une maison au Québec coûte généralement entre 5 % et 7 % du prix de vente en frais totaux, principalement la commission du courtier. Sur une propriété de 450 000 $, ça représente environ 22 500 $ à 31 500 $ en incluant la commission, les frais de notaire et les frais annexes.
La commission du courtier immobilier
La commission est le poste de dépense le plus important pour un vendeur. Elle varie généralement entre 4 % et 5 % du prix de vente au Québec, plus les taxes applicables, et est partagée entre le courtier inscripteur et le courtier de l’acheteur. Cette commission couvre la mise en marché, les photos professionnelles, la négociation et l’accompagnement complet jusqu’à la signature chez le notaire.
Les frais de notaire
Contrairement à l’acheteur, le vendeur n’a généralement pas à payer d’honoraires de notaire pour l’acte de vente lui-même, mais doit prévoir des frais pour la quittance hypothécaire (la levée officielle de l’hypothèque existante), habituellement entre 300 $ et 600 $.
Le certificat de localisation
Si votre certificat de localisation a plus de 10 ans ou si des rénovations ont modifié l’implantation de la propriété, l’acheteur ou son prêteur exigera souvent un certificat à jour. Comptez entre 800 $ et 1 500 $ selon la complexité du terrain.
Autres frais à prévoir
- Pénalité hypothécaire : si vous remboursez votre prêt avant l’échéance du terme, une pénalité peut s’appliquer selon votre contrat.
- Frais de déménagement : variable selon la distance et le volume.
- Home staging ou petites réparations : facultatif, mais peut accélérer la vente et améliorer le prix final.
À noter : la taxe de bienvenue (droits de mutation) n’est pas un frais du vendeur — elle est payée exclusivement par l’acheteur après la transaction.
Vous pensez vendre bientôt? Discutons de la valeur de votre propriété et des frais exacts à prévoir dans votre situation.
Questions fréquentes
La commission du courtier est-elle négociable?
Oui, la commission est toujours négociable entre le vendeur et le courtier, et n’est encadrée par aucun taux fixe légal. Elle varie selon le marché, la valeur de la propriété et les services inclus.
Quand la commission est-elle payée?
La commission est payée directement par le notaire à même le produit de la vente, au moment de la signature de l’acte de vente. Le vendeur n’a jamais à débourser ce montant de sa poche séparément.
Est-ce que je paie des frais si ma maison ne se vend pas?
Généralement non pour la commission, puisqu’elle n’est due qu’à la conclusion réussie d’une vente. Certains frais ponctuels engagés en cours de route (photos, certificat de localisation déjà obtenu) restent toutefois à la charge du vendeur.