Quand j’ai rencontré les propriétaires du 315 rue du Prince-Edward à Otterburn Park, ils avaient un chiffre en tête : 450 000 $. C’était leur estimation, basée sur ce qu’ils avaient vu se vendre dans le quartier au fil des années.
Mon travail, dans ce genre de dossier, c’est justement de challenger ce chiffre-là. Pas pour vendre du rêve, mais parce qu’une estimation basée sur des impressions et une évaluation basée sur une vraie stratégie de mise en marché, ce sont deux choses complètement différentes.
On a positionné la propriété correctement dès le départ, avec un prix d’affichage qui reflète sa vraie valeur plutôt qu’un chiffre gonflé qui fait fuir les acheteurs sérieux. On a mis le paquet sur la visibilité — photos professionnelles, mise en marché solide, présence là où les acheteurs regardent vraiment. Et le plan a été exécuté sans dévier.
Résultat : la maison s’est vendue 625 000 $. Près de 175 000 $ de plus que ce que les propriétaires pensaient possible au départ.
C’est le genre de dossier qui me rappelle pourquoi je fais ce métier de cette façon-là. La stratégie et l’exécution ne remplacent pas le marché, mais elles changent complètement ce qu’on en tire.
Vous avez une propriété et vous n’êtes pas certain de sa vraie valeur ? C’est exactement le genre de conversation qu’on devrait avoir.
Une piscine creusée peut ajouter de la valeur à une propriété, mais rarement à la hauteur de son coût d’installation. Dans la majorité des cas au Québec, une piscine creusée récupère entre 30 % et 50 % de son coût lors de la revente, et son impact réel dépend énormément du secteur, du type d’acheteur visé et de l’état de la piscine.
Pourquoi la piscine n’est pas un investissement rentable en soi
Une piscine creusée coûte généralement entre 40 000 $ et 80 000 $ à installer, en plus de l’entretien annuel (produits chimiques, ouverture et fermeture, réparations). Contrairement à une cuisine rénovée ou une salle de bain refaite à neuf, la piscine ne fait pas l’unanimité : certains acheteurs la considèrent comme un attrait, d’autres comme une source de dépenses et de risques, particulièrement les familles avec de jeunes enfants ou les acheteurs qui n’aiment pas l’entretien.
Dans quels cas la piscine aide vraiment à vendre
- Secteurs chauds l’été et grands terrains : une piscine bien intégrée au paysagement devient un vrai atout différenciateur.
- Propriétés haut de gamme : dans certains segments de prix, l’absence de piscine peut même désavantager une propriété face à la concurrence.
- Piscine récente et bien entretenue : une piscine en fin de vie (structure, liner, système de filtration à remplacer) peut au contraire faire fuir des acheteurs qui anticipent des coûts de remplacement.
Faut-il retirer sa piscine avant de vendre?
Dans la grande majorité des cas, non. Le retrait d’une piscine creusée coûte cher et n’est justifié que si la structure est dangereuse ou irrécupérable. La meilleure stratégie reste généralement de bien entretenir la piscine existante et de la mettre en valeur dans les photos et visites plutôt que d’investir pour l’enlever ou la remplacer.
Vous vous demandez comment votre propriété (piscine incluse) se positionne sur le marché actuel?
Questions fréquentes
Une piscine hors terre a-t-elle le même effet qu’une piscine creusée?
Non. Une piscine hors terre est généralement perçue comme un ajout temporaire et a très peu d’impact sur la valeur de revente, contrairement à une piscine creusée qui fait partie intégrante de l’aménagement du terrain.
Est-ce que l’assurance habitation coûte plus cher avec une piscine?
Oui, généralement. La prime d’assurance augmente pour couvrir le risque de responsabilité civile accru associé à une piscine, ce qui est un facteur que plusieurs acheteurs prennent en compte.
Quel est le meilleur moment pour vendre une propriété avec piscine?
Le printemps et l’été sont généralement les meilleurs moments, puisque la piscine peut être vue en fonction et que les acheteurs se projettent plus facilement dans son utilisation pour la saison à venir.
Non, ce n’est pas trop tard. Le 1er juillet marque traditionnellement la fin du calendrier des déménagements au Québec, mais le marché immobilier ne s’arrête pas là : juillet et août restent des mois solides pour vendre, souvent avec moins de compétition que le printemps.
Pourquoi le marché ralentit (un peu) après le 1er juillet
La date du 1er juillet est historiquement liée aux baux résidentiels au Québec, ce qui concentre une grande partie des déménagements locatifs autour de cette période. Pour le marché de la propriété, l’effet est réel mais plus modéré : plusieurs acheteurs préfèrent simplement éviter la cohue plutôt que renoncer à acheter.
Les avantages de vendre en plein été
- Moins de propriétés concurrentes : plusieurs vendeurs retirent leur inscription après le 1er juillet, ce qui réduit l’offre.
- Des acheteurs sérieux : qui magasine encore une maison fin juillet ou en août est généralement motivé, pas juste curieux.
- Une propriété qui se montre bien : luminosité, aménagement paysager en fleurs et piscine en fonction jouent en faveur des visites d’été.
Ce qu’il faut ajuster pour vendre en août
La stratégie de mise en marché change légèrement : les vacances estivales réduisent le nombre de visites certaines semaines, donc la flexibilité sur l’horaire des visites et une mise en marché soignée (photos, description, prix juste dès le départ) comptent encore plus qu’au printemps.
Vous vous demandez si c’est le bon moment pour vendre votre propriété? Parlons-en.
Questions fréquentes
Est-ce que les maisons se vendent moins cher l’été?
Pas nécessairement. Le prix dépend surtout de la demande locale et de la qualité de la mise en marché, pas de la saison. Une propriété bien positionnée en prix se vend bien peu importe le mois.
Combien de temps ça prend pour vendre en été?
Le délai varie selon le secteur et le prix, mais reste généralement comparable au reste de l’année pour une propriété bien positionnée, souvent entre quelques semaines et deux mois.
Devrais-je attendre septembre pour inscrire ma propriété?
Attendre a un coût : moins de visibilité pendant l’été, et une compétition accrue à la rentrée quand plusieurs propriétaires inscrivent en même temps. Inscrire dès maintenant permet souvent de profiter d’une fenêtre plus calme.
Vendre une maison au Québec coûte généralement entre 5 % et 7 % du prix de vente en frais totaux, principalement la commission du courtier. Sur une propriété de 450 000 $, ça représente environ 22 500 $ à 31 500 $ en incluant la commission, les frais de notaire et les frais annexes.
La commission du courtier immobilier
La commission est le poste de dépense le plus important pour un vendeur. Elle varie généralement entre 4 % et 5 % du prix de vente au Québec, plus les taxes applicables, et est partagée entre le courtier inscripteur et le courtier de l’acheteur. Cette commission couvre la mise en marché, les photos professionnelles, la négociation et l’accompagnement complet jusqu’à la signature chez le notaire.
Les frais de notaire
Contrairement à l’acheteur, le vendeur n’a généralement pas à payer d’honoraires de notaire pour l’acte de vente lui-même, mais doit prévoir des frais pour la quittance hypothécaire (la levée officielle de l’hypothèque existante), habituellement entre 300 $ et 600 $.
Le certificat de localisation
Si votre certificat de localisation a plus de 10 ans ou si des rénovations ont modifié l’implantation de la propriété, l’acheteur ou son prêteur exigera souvent un certificat à jour. Comptez entre 800 $ et 1 500 $ selon la complexité du terrain.
Autres frais à prévoir
- Pénalité hypothécaire : si vous remboursez votre prêt avant l’échéance du terme, une pénalité peut s’appliquer selon votre contrat.
- Frais de déménagement : variable selon la distance et le volume.
- Home staging ou petites réparations : facultatif, mais peut accélérer la vente et améliorer le prix final.
À noter : la taxe de bienvenue (droits de mutation) n’est pas un frais du vendeur — elle est payée exclusivement par l’acheteur après la transaction.
Vous pensez vendre bientôt? Discutons de la valeur de votre propriété et des frais exacts à prévoir dans votre situation.
Questions fréquentes
La commission du courtier est-elle négociable?
Oui, la commission est toujours négociable entre le vendeur et le courtier, et n’est encadrée par aucun taux fixe légal. Elle varie selon le marché, la valeur de la propriété et les services inclus.
Quand la commission est-elle payée?
La commission est payée directement par le notaire à même le produit de la vente, au moment de la signature de l’acte de vente. Le vendeur n’a jamais à débourser ce montant de sa poche séparément.
Est-ce que je paie des frais si ma maison ne se vend pas?
Généralement non pour la commission, puisqu’elle n’est due qu’à la conclusion réussie d’une vente. Certains frais ponctuels engagés en cours de route (photos, certificat de localisation déjà obtenu) restent toutefois à la charge du vendeur.
Au Québec, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins. Au-delà, la mise de fonds minimale augmente progressivement jusqu’à un maximum de 20 % pour les propriétés de 1 500 000 $ et plus. Ce seuil détermine aussi si vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire.
Les paliers de mise de fonds minimale en 2026
Le gouvernement fédéral encadre la mise de fonds minimale selon le prix d’achat. Voici comment ça fonctionne concrètement :
- 500 000 $ ou moins : 5 % de mise de fonds minimale sur l’ensemble du prix.
- Entre 500 000 $ et 1 499 999 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion excédentaire.
- 1 500 000 $ et plus : 20 % de mise de fonds minimale, sans possibilité d’assurance prêt hypothécaire.
Par exemple, pour une propriété de 650 000 $, la mise de fonds minimale se calcule ainsi : 5 % de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % de 150 000 $ (15 000 $), pour un total de 40 000 $.
Pourquoi viser plus que le minimum?
Une mise de fonds inférieure à 20 % oblige à souscrire une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), dont la prime s’ajoute généralement au solde du prêt. Plus votre mise de fonds est élevée, plus cette prime diminue, et plus vos paiements mensuels sont bas. Une mise de fonds de 20 % ou plus élimine complètement cette prime.
Comment estimer vos paiements selon votre mise de fonds
La mise de fonds n’est qu’une partie de l’équation : le taux d’intérêt, l’amortissement et la fréquence des versements influencent aussi vos paiements mensuels. Notre calculatrice hypothécaire vous permet de simuler différents scénarios en quelques secondes.
Vous voulez savoir ce que vos paiements seraient selon votre mise de fonds?
Questions fréquentes
Peut-on utiliser un REER ou un CELIAPP pour la mise de fonds?
Oui. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER sans impôt immédiat, à rembourser sur 15 ans. Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) permet quant à lui de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $, avec un retrait entièrement libre d’impôt pour un premier achat.
La mise de fonds doit-elle provenir uniquement de mes épargnes?
Non. Une partie de la mise de fonds peut provenir d’un don d’un membre de la famille immédiate, à condition de fournir une lettre de don au prêteur. Certains programmes permettent aussi une mise de fonds empruntée dans des cas précis, mais cela reste l’exception.
Une mise de fonds plus élevée améliore-t-elle mes chances d’approbation?
Elle réduit le montant emprunté et donc le ratio prêt-valeur, ce qui peut faciliter l’approbation et parfois permettre d’obtenir un meilleur taux, mais l’approbation dépend surtout de vos revenus, votre cote de crédit et votre ratio d’endettement.