Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à 40 000 $ à vie, avec une déduction fiscale à la cotisation et un retrait libre d’impôt pour un premier achat. Combiné au RAP, il peut financer jusqu’à 100 000 $ de votre mise de fonds au Québec en 2026.
Qu’est-ce que le CELIAPP, exactement?
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété combine les avantages du REER et du CELI en un seul véhicule : vos cotisations sont déductibles d’impôt, comme au REER, et vos retraits pour un premier achat admissible ne sont jamais imposés, comme au CELI. Contrairement au RAP, aucun remboursement n’est exigé après le retrait — l’argent vous appartient simplement. Pour être admissible, selon l’Agence du revenu du Canada, vous devez avoir entre 18 et 71 ans, résider au Canada, et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant l’année en cours ni les quatre années précédentes.
Combien pouvez-vous cotiser chaque année?
Selon l’Agence du revenu du Canada, le plafond de cotisation est de 8 000 $ par année civile, jusqu’à un maximum cumulatif de 40 000 $. Les droits inutilisés se reportent d’une année à l’autre, jusqu’à concurrence de 8 000 $ de report — votre plafond en 2026 pourrait donc atteindre 16 000 $ si vous n’avez pas cotisé en 2025.
- 8 000 $ : cotisation maximale par année
- 40 000 $ : plafond cumulatif à vie
- Jusqu’à 16 000 $ en une seule année si vous reportez les droits inutilisés de l’année précédente
CELIAPP et RAP : peut-on combiner les deux?
Oui, et c’est souvent la stratégie la plus payante pour un premier achat. Le CELIAPP (jusqu’à 40 000 $, sans remboursement) et le RAP — jusqu’à 60 000 $, remboursable sur 15 ans, selon l’Agence du revenu du Canada — peuvent tous les deux servir à l’achat de la même propriété, pour un total pouvant atteindre 100 000 $. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux de la prime d’assurance prêt hypothécaire diminue par palier à 10 % et à 15 % de mise de fonds. Pour plusieurs acheteurs en Montérégie et en Vallée-du-Richelieu, la combinaison CELIAPP et RAP fait souvent la différence pour atteindre un de ces paliers et réduire cette prime.
Qu’est-ce qui change pour le remboursement du RAP en 2026?
Selon l’Agence du revenu du Canada, le congé de remboursement de cinq ans accordé aux retraits RAP effectués entre 2022 et 2025 est terminé. Pour un retrait fait en 2026, les remboursements recommencent dès la deuxième année suivante, à raison d’un quinzième du montant retiré chaque année — environ 4 000 $ par année pour un retrait complet de 60 000 $. Pour voir comment ces sommes s’intègrent à votre mise de fonds globale, consultez notre article sur la mise de fonds minimale au Québec en 2026.
Quels sont les délais à respecter avec le CELIAPP et le RAP?
Selon les règles de l’Agence du revenu du Canada, voici les délais à respecter :
- 1er octobre de l’année suivant le retrait : date limite pour conclure l’achat après un retrait RAP
- 90 jours : délai minimal entre une cotisation REER et un retrait RAP
- Aucun délai : le CELIAPP peut être transféré au REER sans impôt si le projet d’achat tombe à l’eau
Avant de vous lancer, revoyez aussi les erreurs les plus fréquentes des premiers acheteurs pour éviter les faux pas qui coûtent cher.
Vous voulez voir comment votre mise de fonds CELIAPP et RAP influence vos paiements mensuels?
Questions fréquentes
Le CELIAPP est-il seulement pour les jeunes qui achètent leur tout premier logement?
Non. Vous devez seulement ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant l’année en cours et les quatre années précédentes. Même si vous avez déjà possédé une maison dans le passé, vous pourriez être admissible de nouveau.
Que se passe-t-il si je cotise au CELIAPP mais que je n’achète jamais de maison?
Vous pouvez transférer les sommes accumulées vers votre REER ou votre FERR sans impôt et sans perdre vos droits de cotisation REER existants. Vous ne perdez donc jamais votre argent, même si vos projets changent.
Dois-je choisir entre le CELIAPP et le RAP?
Non, les deux peuvent être utilisés ensemble pour l’achat de la même propriété, ce qui permet de combiner jusqu’à 100 000 $ entre les deux régimes.
Que se passe-t-il si je ne rembourse pas ma portion annuelle du RAP?
Le montant non remboursé est ajouté à votre revenu imposable de l’année, comme un retrait REER normal. Ce n’est pas une pénalité, mais cela augmente votre impôt à payer cette année-là — mieux vaut budgéter le remboursement annuel dès l’achat.
Les erreurs les plus coûteuses avant d’acheter une maison au Québec sont : magasiner sans préapprobation hypothécaire, sous-estimer la mise de fonds réelle, oublier les frais de clôture (dont la taxe de bienvenue), sauter l’inspection préachat, se fier au prix affiché sans comparables, ignorer les taxes récurrentes et ne garder aucun coussin budgétaire. Ces sept erreurs reviennent constamment chez les acheteurs, peu importe le prix de la propriété visée, et elles peuvent facilement coûter des milliers de dollars ou faire perdre la maison convoitée.
1. Magasiner avant d’être préapprouvé
Visiter des propriétés sans préapprobation hypothécaire, c’est magasiner à l’aveugle. Vous risquez de tomber en amour avec une maison hors budget, et surtout, une offre d’achat sans préapprobation est prise beaucoup moins au sérieux par le courtier inscripteur, surtout dans un marché où plusieurs acheteurs se disputent la même propriété. La préapprobation est gratuite, sans engagement, et permet de geler un taux pour une période donnée pendant que vous cherchez.
2. Sous-estimer le montant réel de la mise de fonds
La règle au Canada en 2026 : 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d’achat, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $. À 1 500 000 $ et plus, la mise de fonds minimale grimpe à 20 % (ce plafond vient d’ailleurs d’être relevé de 1 M$ à 1,5 M$ en 2026, ce qui donne un peu plus de marge dans les marchés plus chers comme le Grand Montréal). Beaucoup d’acheteurs calculent seulement 5 % sur le prix total et se retrouvent à court au moment de signer. Notre calculatrice hypothécaire permet de valider le bon montant avant de magasiner.
3. Oublier les frais de clôture, taxe de bienvenue incluse
Au-delà de la mise de fonds, il faut prévoir le compte de notaire, l’inspection préachat, une possible assurance titres et la fameuse taxe de bienvenue, qui peut représenter plusieurs milliers de dollars selon la valeur de la propriété et la municipalité. Beaucoup d’acheteurs découvrent ce montant seulement à la signature chez le notaire. Utilisez notre calculatrice de la taxe de bienvenue pour l’estimer d’avance et l’inclure dans votre budget global.
4. Sauter l’inspection préachat pour “gagner” une offre
Dans un marché compétitif, la tentation de retirer la condition d’inspection pour rendre son offre plus attrayante est forte. C’est aussi l’une des façons les plus rapides de se retrouver avec une facture imprévue de dizaines de milliers de dollars pour une toiture, une fondation ou un système électrique désuet. Il existe des façons de rester compétitif sans renoncer complètement à l’inspection, comme raccourcir le délai de la condition plutôt que de l’éliminer.
5. Se fier uniquement au prix affiché
Le prix demandé reflète la stratégie du vendeur et de son courtier, pas nécessairement la valeur réelle de la propriété. Faire une offre sans avoir vu les ventes comparables récentes dans le secteur, c’est négocier à l’aveugle et risquer de payer trop cher ou, à l’inverse, de perdre la propriété avec une offre trop prudente. Un courtier peut sortir ces comparables en quelques minutes.
6. Ignorer les taxes et frais récurrents
Le paiement hypothécaire n’est qu’une partie de la facture mensuelle. Les taxes municipales et scolaires, l’assurance habitation et, pour une copropriété, les frais de condo (qui augmentent presque toujours avec le temps et peuvent inclure des cotisations spéciales) s’additionnent rapidement. Un budget qui ne tient compte que du paiement hypothécaire mène tout droit à une surprise désagréable dès la première année.
7. Ne garder aucun coussin budgétaire
Après la mise de fonds et les frais de clôture, plusieurs acheteurs arrivent à zéro dans leur compte le jour de la signature. Déménagement, meubles, réparations imprévues, premier entretien saisonnier : sans réserve financière, la moindre dépense imprévue devient un stress important. Prévoir un coussin, même modeste, change complètement la transition vers la nouvelle maison.
Vous préparez un achat et voulez éviter ces erreurs? Validez votre budget réel avant de magasiner.
Au Québec, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété de 500 000 $ ou moins. Au-delà, la mise de fonds minimale augmente progressivement jusqu’à un maximum de 20 % pour les propriétés de 1 500 000 $ et plus. Ce seuil détermine aussi si vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire.
Les paliers de mise de fonds minimale en 2026
Le gouvernement fédéral encadre la mise de fonds minimale selon le prix d’achat. Voici comment ça fonctionne concrètement :
- 500 000 $ ou moins : 5 % de mise de fonds minimale sur l’ensemble du prix.
- Entre 500 000 $ et 1 499 999 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion excédentaire.
- 1 500 000 $ et plus : 20 % de mise de fonds minimale, sans possibilité d’assurance prêt hypothécaire.
Par exemple, pour une propriété de 650 000 $, la mise de fonds minimale se calcule ainsi : 5 % de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % de 150 000 $ (15 000 $), pour un total de 40 000 $.
Pourquoi viser plus que le minimum?
Une mise de fonds inférieure à 20 % oblige à souscrire une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), dont la prime s’ajoute généralement au solde du prêt. Plus votre mise de fonds est élevée, plus cette prime diminue, et plus vos paiements mensuels sont bas. Une mise de fonds de 20 % ou plus élimine complètement cette prime.
Comment estimer vos paiements selon votre mise de fonds
La mise de fonds n’est qu’une partie de l’équation : le taux d’intérêt, l’amortissement et la fréquence des versements influencent aussi vos paiements mensuels. Notre calculatrice hypothécaire vous permet de simuler différents scénarios en quelques secondes.
Vous voulez savoir ce que vos paiements seraient selon votre mise de fonds?
Questions fréquentes
Peut-on utiliser un REER ou un CELIAPP pour la mise de fonds?
Oui. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER sans impôt immédiat, à rembourser sur 15 ans. Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) permet quant à lui de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $, avec un retrait entièrement libre d’impôt pour un premier achat. Pour le détail complet du CELIAPP et sa combinaison avec le RAP, consultez notre guide dédié au CELIAPP.
La mise de fonds doit-elle provenir uniquement de mes épargnes?
Non. Une partie de la mise de fonds peut provenir d’un don d’un membre de la famille immédiate, à condition de fournir une lettre de don au prêteur. Certains programmes permettent aussi une mise de fonds empruntée dans des cas précis, mais cela reste l’exception.
Une mise de fonds plus élevée améliore-t-elle mes chances d’approbation?
Elle réduit le montant emprunté et donc le ratio prêt-valeur, ce qui peut faciliter l’approbation et parfois permettre d’obtenir un meilleur taux, mais l’approbation dépend surtout de vos revenus, votre cote de crédit et votre ratio d’endettement.