Questions immobilières au Québec : les réponses claires d'un courtier
Acheter, vendre, financer, taxes et aspects légaux : 22 questions, chaque réponse commence par l'essentiel, puis vous mène vers le calcul ou le détail dont vous avez besoin.
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Acheter une propriété
Quelle mise de fonds faut-il pour acheter une maison au Québec ?
Au minimum 5 % du prix jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. À 1 500 000 $ et plus, il faut 20 %. Par exemple, pour une maison de 650 000 $ : 25 000 $ + 15 000 $ = 40 000 $. Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire.
La mise de fonds minimale en détail → Calculer mon paiement →
Combien coûtent les frais d'achat en plus du prix ?
En plus de la mise de fonds, prévoyez la taxe de bienvenue, qui dépend du prix et de la ville, environ 2 000 $ de notaire et environ 1 000 $ d'inspection. Si votre mise de fonds est sous 20 %, ajoutez la taxe sur la prime d'assurance prêt, payée comptant chez le notaire : 9 %, puis 9,975 % à partir du 1er janvier 2027.
Calculer ma taxe de bienvenue → Louer ou acheter : le calcul complet →
Faut-il être préapprouvé avant de visiter des maisons ?
Oui, c'est fortement recommandé. La préapprobation hypothécaire est gratuite et sans engagement. Elle vous évite de tomber en amour avec une maison hors budget, rend votre offre plus crédible auprès du vendeur et permet de garantir un taux pendant une période donnée, le temps de trouver la bonne propriété.
Faut-il faire inspecter une maison avant d'acheter ?
Oui. Renoncer à la condition d'inspection pour rendre une offre plus attrayante peut mener à des factures imprévues de dizaines de milliers de dollars : toiture, fondation, électricité. Pour rester compétitif, mieux vaut raccourcir le délai de la condition que l'éliminer. Comptez environ 1 000 $ pour une inspection préachat.
Vaut-il mieux louer ou acheter au Québec ?
Ça dépend surtout de votre horizon. Sur quelques années, les frais d'achat et de revente pèsent lourd, et louer en plaçant la différence l'emporte souvent. Plus vous gardez la propriété longtemps, plus le remboursement du capital et l'appréciation favorisent l'achat. Le loyer, le prix, le taux et le rendement de vos placements font aussi pencher la balance.
Financement et hypothèque
Comment fonctionne le CELIAPP pour un premier achat ?
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année et 40 000 $ au total. Les cotisations sont déductibles d'impôt et le retrait pour acheter une première habitation admissible n'est pas imposable. Il faut avoir au moins 18 ans à l'ouverture et au plus 71 ans au 31 décembre de l'année d'ouverture, résider au Canada et ne pas avoir habité comme résidence principale, plus tôt dans l'année ou au cours des quatre années civiles précédentes, un logement dont vous ou votre conjoint actuel étiez propriétaire.
Peut-on combiner le CELIAPP et le RAP ?
Oui, les deux peuvent servir au même achat. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER, à rembourser sur 15 ans. Le CELIAPP ajoute jusqu'à 40 000 $, sans remboursement. Ensemble, c'est jusqu'à 100 000 $ par personne pour la mise de fonds.
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire (SCHL) et combien coûte-t-elle ?
Elle est obligatoire quand la mise de fonds est inférieure à 20 % et protège le prêteur, pas l'acheteur. La prime est de 4,00 % du prêt pour une mise de fonds de 5 à 9,99 %, de 3,10 % de 10 à 14,99 % et de 2,80 % de 15 à 19,99 %, plus 0,20 % au-delà de 25 ans d'amortissement. Elle s'ajoute au prêt, mais au Québec la taxe sur la prime se paie comptant.
Peut-on avoir un amortissement de 30 ans avec moins de 20 % de mise de fonds ?
Oui, mais seulement pour l'achat d'une première propriété ou d'une construction neuve, avec une surprime d'assurance de 0,20 %. Les autres prêts assurés sont limités à 25 ans d'amortissement.
Comment se calcule un paiement hypothécaire ?
Le paiement dépend du montant emprunté (prix moins mise de fonds, plus la prime d'assurance prêt s'il y a lieu), du taux, de l'amortissement et de la fréquence des versements. Pour un taux fixe, les prêteurs canadiens composent généralement l'intérêt deux fois par année, ce que permet la Loi sur l'intérêt.
Taxe de bienvenue et frais
Comment se calcule la taxe de bienvenue en 2026 ?
Elle se calcule par tranches sur le plus élevé entre le prix payé et la valeur marchande. Barème provincial 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % de 62 900 $ à 315 000 $ et 1,5 % au-delà. Une ville peut fixer un taux plus élevé, jusqu'à 3 % (4 % à Montréal), mais seulement sur la portion qui dépasse 500 000 $.
Qui paie la taxe de bienvenue, et quand ?
C'est l'acheteur qui la paie, jamais le vendeur. La municipalité envoie la facture quelques semaines après la signature chez le notaire. Elle est généralement payable en un seul versement dans les 30 jours. Prévoyez ce montant dans votre budget, en plus de la mise de fonds.
Existe-t-il un crédit de taxe de bienvenue pour les premiers acheteurs ?
Oui. Pour une habitation acquise après le 31 décembre 2025 et destinée à devenir votre résidence principale, un crédit d'impôt remboursable couvre 100 % des premiers 5 000 $ de droits et 25 % des 3 500 $ suivants, jusqu'à 5 875 $. Il diminue au-delà d'une base de 750 000 $ et devient nul à 1 000 000 $. Vous payez la ville, puis Revenu Québec vous rembourse.
Quels sont les seuils de la taxe de bienvenue en 2027 ?
Pour les transferts à partir du 1er janvier 2027, les seuils provinciaux indexés sont de 64 400 $ (0,5 %) et de 322 600 $ (1 %), avec 1,5 % au-delà. Les villes dont le seuil municipal est indexé publient leurs nouveaux montants en début d'année.
Vendre une propriété
Combien coûte vendre une maison au Québec ?
Comptez généralement de 5 % à 7 % du prix de vente au total. La commission du courtier, en général de 4 % à 5 % plus les taxes, est négociable. S'ajoutent la quittance de l'hypothèque chez le notaire, souvent un certificat de localisation à jour et, si vous remboursez votre prêt avant l'échéance, une pénalité possible. La taxe de bienvenue, elle, est payée par l'acheteur.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison en 2026 ?
En août 2026, une maison unifamiliale a trouvé preneur en 37 jours en moyenne sur la Rive-Sud de Montréal, contre 47 jours pour l'ensemble du Québec, selon l'APCIQ. Ajoutez la levée des conditions et le passage chez le notaire : prévoyez en général de deux à quatre mois entre la mise en vente et la remise des clés.
Quelles sont les erreurs les plus coûteuses avant de vendre ?
Un prix supérieur aux ventes comparables récentes, une déclaration du vendeur remplie à la légère, des frais de vente sous-estimés, une maison mal préparée pour les visites, la présence du vendeur pendant les visites et une mise en marché retardée en attendant le « moment parfait ».
Est-ce une bonne idée de vendre l'été ou l'automne ?
Oui, si la propriété est prête et bien positionnée en prix. Après le 1er juillet, l'offre diminue et les acheteurs encore actifs sont généralement motivés. À l'automne, plusieurs veulent être installés avant les Fêtes ou l'hiver. Le prix dépend surtout de la demande locale et de la qualité de la mise en marché, pas de la saison.
Une piscine creusée augmente-t-elle la valeur de revente ?
Un peu, mais rarement autant qu'elle a coûté. Au Québec, une piscine creusée récupère le plus souvent de 30 % à 50 % de son coût à la revente. Son effet dépend du secteur, des acheteurs visés et de son état : récente et bien entretenue, elle aide ; en fin de vie, elle peut faire fuir des acheteurs.
Aspects légaux au Québec
La déclaration du vendeur est-elle obligatoire ?
Oui, lorsqu'un vendeur particulier signe un contrat de courtage pour vendre un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements (un formulaire distinct existe pour la copropriété divise). Ce formulaire obligatoire de l'OACIQ fait partie intégrante du contrat de courtage. Le vendeur y déclare ce qu'il connaît de l'immeuble ; une omission découverte après la vente peut mener à un recours de l'acheteur.
Qu'est-ce qu'une vente sans garantie légale ?
Au Québec, le Code civil oblige normalement le vendeur à garantir l'acheteur contre les vices cachés. Dans une vente sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur, cette garantie est exclue par écrit. Le vendeur ne peut toutefois pas se dégager de ses faits personnels : s'il a caché un vice qu'il connaissait ou fait une fausse déclaration, l'acheteur peut encore avoir un recours. La portée exacte dépend des clauses et des faits : votre notaire pourra vous conseiller. L'inspection préachat devient d'autant plus importante.
La commission du courtier est-elle négociable ?
Oui. Aucun taux n'est fixé par la loi ni par l'OACIQ : la commission se négocie entre le vendeur et son courtier, selon la propriété et les services inclus. Elle est généralement versée par le notaire à même le produit de la vente, à la signature de l'acte.
Questions par secteur
Ces réponses sont des renseignements généraux, pas un avis juridique ou financier. Votre notaire, votre prêteur et votre municipalité font foi.